Categoria: #condomínio

Infelizmente, muitos condomínios enfrentam o problema da inadimplência no seu cotidiano. E isso afeta, principalmente, os moradores que pagam em dia, gerando uma maior oneração. E uma dúvida comum é como os condomínios devem agir em relação às unidades inadimplentes.

Por isso, no post de hoje vamos entender como pode ser feita a cobrança em relação às unidades inadimplentes no condomínio e ver o que pode ser considerado abuso ou não.

A inadimplência no condomínio: é proibido cobrar?

O Jornal do Síndico explica que não é proibido um condomínio cobrar os condôminos devedores, pelo contrário, trata-se de uma cobrança lícita e exigível.

Porém, a forma de tratar os condôminos inadimplentes é um assunto extremamente delicado!

Por um lado, os condôminos têm o direito de saber quem está inadimplente, uma vez que a falta de pagamento de qualquer uma das cotas condominiais influencia diretamente a cota cabível a todos. Por outro lado, é necessário que o síndico observe a maneira como irá disponibilizar tal informação aos demais moradores do condomínio.

Assim, o síndico pode, em sua prestação de contas, trazer as unidades que estão com dívida. Ou seja, a divulgação das unidades inadimplentes no âmbito estrito dos condôminos não é conduta vexatória, humilhante ou abusiva.

O que pode ser considerado excesso em relação à inadimplência?

O Jornal do Síndico indica algumas situações que podem ser consideradas excessivas:

• • divulgação em quadro de avisos do prédio ou da administração do condomínio;
  • publicação em jornais, mesmo que de circulação interna;
  • disponibilização no site do condomínio, mesmo que com acesso através de senha;
  • outros meios que exponham o inadimplente com o objetivo de constrangê-lo.

Quais são os procedimentos corretos para fazer a cobrança de uma unidade inadimplente?

A Associação Brasileira de Administradoras de Imóveis (Abadi) explica que, com o Novo Código Civil, a cota condominial é considerada título executivo extrajudicial.

O que isso significa? Isso permite que o condomínio ajuíze, diretamente, o procedimento de execução. Desta forma, o condômino será citado para o pagamento da dívida em três dias.

Quantas cotas condominiais precisam estar em atraso?

Salvo disposição expressa na própria Convenção, não há exigência sobre o número mínimo de cotas em atraso para que o síndico autorize o ajuizamento da cobrança via judicial, conforme explica a Abadi.

Condômino inadimplente pode ser impedido de usar áreas comuns?

Não. O STJ pontua que o morador que esteja com as mensalidades do condomínio em atraso não pode ser impedido de usar as áreas comuns do prédio, tais como:

• Piscina;
• Brinquedoteca;
• Salão de festas.

O entendimento foi adotado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre o recurso de uma proprietária de apartamento que estava impedida de usar as áreas comuns do condomínio por causa do não pagamento das cotas condominiais.

Por unanimidade, o colegiado considerou inválida a regra do regulamento interno que impedia o uso das áreas comuns em razão de inadimplência das taxas.

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Nos últimos anos, muitos proprietários de apartamentos, principalmente em regiões mais turísticas, perceberam as vantagens de alugar seus imóveis por curto período de tempo por meio do Airbnb.

O que pode ser uma boa alternativa financeira para os proprietários, também trouxe muitas dúvidas por parte dos condomínios.

Por isso, no post de hoje vamos entender o que é aluguel por temporada e ver se é possível um condomínio ser contrário ao aluguel das unidades pelo Airbnb.

O que é aluguel por temporada?

A Lei do Inquilinato, no seu artigo 48, deixa bem clara a possibilidade de contrato de locação por temporada, que se caracteriza por aluguéis de curto período e não podendo ultrapassar os 90 dias.

Assim, enquanto a locação por temporada (com até 90 dias de duração) tem finalidade residencial, sendo regida pela Lei das Locações (ou Lei do Inquilinato), a hospedagem é uma atividade comercial (Fonte: Infomoney).

Assim, usando como referência a Lei do Inquilinato, não há nenhuma ilegalidade em se alugar um imóvel pelo Airbnb.

Decisão recente do STJ: o que significa?

De acordo com a Isto é Dinheiro, a Quarta Turma do STJ manteve o acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul que determinou aos proprietários de duas unidades residenciais em condomínio que se abstivessem de oferecer seus imóveis para locação pelo Airbnb.

No entendimento do TJRS, essa prática se caracteriza como atividade comercial e de hospedagem, proibida pela convenção condominial.

Mas quais são as peculiaridades deste caso julgado? Diferentemente do que acontece habitualmente pelo Airbnb, nesta situação específica os proprietários criaram novas divisões no apartamento para aumentar o número de quartos, disponibilizavam os espaços para pessoas que não se conheciam entre si e ofereciam serviços adicionais como, por exemplo, lavagem de roupa.

Ou seja, um modelo que se assemelha muito mais a um pensionato do que ao modelo oferecido e sugerido pelo Airbnb.

O Infomoney ressalta que, de imediato, não há um impacto automático ou em cascata. Essa decisão do STJ não é vinculante. Significa que ela resolve a situação específica dos litigantes.  Aqui, o grande problema não estava no período curto de locação – já que, pela lei, o aluguel por temporada pode durar a partir de um dia, chegando até 90 dias. O problema foi o aluguel de vários cômodos ou camas de um mesmo imóvel para pessoas distintas e não relacionadas entre si.

Airbnb no condomínio: pode ou não pode?

Por se tratar de um modelo recente, a legislação brasileira ainda não se adequou a este novo formato.

Apesar de existirem algumas decisões nos tribunais em relação ao tema, tanto positivas quanto negativas, ainda não há um consenso.

Por isso, é importante que haja bom senso por parte de todos como, por exemplo, o aluguel pelo Airbnb não pode trazer transtornos para o condomínio e nem trazer insegurança para os seus moradores.

Dicas para não causar transtornos no condomínio

O Airbnb traz uma cartilha com orientações para uma boa convivência em condomínio. Entre as dicas:

• Exigir que os hóspedes apresentem o documento de identidade via Airbnb;
• Fornecer ao condomínio, para fins de controle de acesso, a lista de hóspedes, e, caso seja aplicável, a placa do veículo para estacionamento;
• Limitar o número de hóspedes a um número compatível com o tamanho e características do imóvel;
• Informar seu hóspede a respeito das regras do condomínio, de maneira clara e assertiva, certificando-se de que não causará perturbações à vizinhança.

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Os condomínios têm se tornado organizações cada vez mais complexas. Por isso, nas últimas décadas, as administradoras têm conquistado uma função crucial para uma gestão mais assertiva e profissional.

E um tema que causa muita apreensão é acidente de trabalho: quando ele acontece em um condomínio, o que deve ser feito?

Por isso, no post de hoje vamos explicar um pouco sobre o contexto dos acidentes de trabalho no Brasil, verificar como proceder nos condomínios e dicas para as administradoras.

Vamos lá?!

Acidente de trabalho: alguns números

De acordo com o Portal G1, em todo o mundo um trabalhador morre por acidente de trabalho ou doença laboral a cada 15 segundos. De 2012 a 2020, 21.467 desses profissionais eram brasileiros. Ou seja, uma taxa de 6 óbitos a cada 100 mil empregos formais nesse período.

Dentre os países do G20, o Brasil ocupa a segunda colocação em mortalidade no trabalho, apenas atrás do México (primeiro colocado), com 8 óbitos a cada 100 mil vínculos de emprego.

Não temos o número de quantos destes acidentes acontecem em um condomínio. Porém, percebemos que acidentes de trabalho são, infelizmente, bem comuns no Brasil.

Condomínios: como proceder em caso de acidente de trabalho?

Sabemos que o síndico é o responsável civil e criminalmente pelo condomínio. Mas quando um condomínio contrata uma administradora, ela tem como função executar algumas tarefas administrativas, assim como o cumprimento das exigências da lei.

Ou seja, a administradora de condomínios precisará orientar e conduzir alguns procedimentos.

Funcionário terceirizado

Caso o acidente de trabalho seja com funcionário terceirizado, cabe ao condomínio chamar uma ambulância (caso a situação exija), assim como comunicar imediatamente à empresa contratada.

Para além disso, como o condomínio pode responder de maneira solidária na justiça, é fundamental acompanhar se a empresa contratada seguiu os protocolos adequados.

Funcionário próprio do condomínio

Quando um colaborador próprio se acidenta, cabe ao condomínio fazer o CAT (Comunicação de Acidente de Trabalho) até um dia útil depois do ocorrido. Em caso de morte, a comunicação precisa ser imediata.

A depender da situação, é possível que o funcionário fique afastado e receba auxílio-acidente.

Segurança do trabalho: NRs mais aplicáveis aos condomínios

O SíndicoNet traz uma relação de algumas NRs mais aplicáveis para os condomínios. Vamos vê-las?

• NR 9 – P.P.R.A. (Programa de Proteção de Riscos Ambientais)
• NR 7 – P.C.M.S.O (Programa de Controle Médico e Saúde Ocupacional)
• LTCAT – Laudo Técnico de Condições Ambientais
• PPP – Perfil Profissiográfico Previdenciário
• NR 6 – E.P.I. /E.P.C. (Equipamentos de Proteção)
• NR 35 – Trabalho em Altura
• ABNT NBR 15.475 – Acesso por Corda
• NR 28 – Fiscalização e Penalidades

Como evitar acidentes de trabalho no condomínio?

O Jornal do Síndico explica que cabe ao condomínio zelar pela segurança de todos os que nele transitam, independentemente de ser condômino, visitante, funcionário ou terceirizado.

Além disso, há um alerta: mesmo que o funcionário seja terceirizado, o condomínio não fica excluído de algumas responsabilidades. Por exemplo, se a empresa contratada não fornecer os EPIs, o condomínio é obrigado a fazê-lo ou poderá ser responsabilizado por negligência. Além de disponibilizar os equipamentos, é necessário exigir o uso deles e fiscalizar se estão sendo utilizados.

O cuidado com a vida humana é um dever de todos, não é mesmo?!

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Uma das consequências da pandemia é que as pessoas precisaram ficar mais tempo em casa e, com isso, o aumento de pedidos de comida em casa aumentou. Mas esse maior número de pedidos de delivery trouxe outras consequências, tais como o aumento dos golpes.

Por isso, no post de hoje vamos entender o que é o golpe do delivery, as principais formas e ver como seu condomínio pode se proteger.

Vamos lá?!

A pandemia e o aumento do golpe do delivery

O Procon/SP observou um aumento de 186% nas reclamações sobre golpes aplicados por entregadores de apps de comida, ou seja, o golpe do delivery.

Apenas entre janeiro e maio de 2021 foram registrados 249 atendimentos contra as empresas Ifood, Rappi e Uber Eats. Para ter uma noção em relação ao mesmo período do ano anterior, foram 87 reclamações.

De acordo com as reclamações no órgão, os clientes são cobrados em valores indevidos pelo entregador dos aplicativos e só percebem o golpe após os valores terem sido debitados.

Mas como funciona, afinal, este golpe do delivery que tem se tornado comum em condomínios e nas residências?

Como funciona o golpe do delivery?

De acordo com o Portal Uol há, basicamente, dois modos principais que os bandidos atuam:

• Pagamento presencial: entregam uma maquininha com o visor danificado (quebrado ou arranhado) e inserem um valor bastante superior ao correto.
• Pagamento que já foi realizado pelo aplicativo: o entregador alega a necessidade de cobrar uma taxa extra de entrega que, no geral, é baixa. Aí, eles vão passar pela maquininha e acontece o mesmo que na situação anterior: como o visor está danificado, inserem um valor muito mais alto.

O Portal Reclame Aqui traz algumas reclamações dos usuários. Por exemplo, uma consumidora de São Paulo (SP) pontuou que o entregador, ao chegar em seu condomínio, disse que precisava ser paga uma taxa de R$ 4,99 de entrega. Mesmo desconfiada, ela acabou pagando por ser uma quantia baixa. Porém, depois percebeu que havia sido debitado R$ 3.500,00 da sua conta.

Como os condomínios podem se proteger do golpe do delivery?

Neste caso, por mais que o condomínio tenha dispositivos de segurança, tais como câmeras, identificação biométrica, dentre outros, a questão é de conscientização dos seus moradores.

Uma forma é falar para os condôminos sobre esse golpe para que eles fiquem mais atentos. Por exemplo, você pode compartilhar este texto com seus amigos, colegas e vizinhos.

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Quando o assunto é gestão de condomínios, uma dúvida muito comum é sobre o fundo de reserva e qual é o valor ideal para se manter em conta.

Por isso, no nosso post de hoje vamos entender o que é, afinal, o fundo de reserva do condomínio, como ele é definido e ver o que os especialistas dizem sobre o valor ideal para ter neste fundo.

Vamos lá?

O que é fundo de reserva do condomínio?

Pode-se dizer que o fundo de reserva é uma espécie de poupança feita pelo condomínio. E ele serve para quê? Para custear necessidades extraordinárias, urgentes ou eventuais.

O fundo de reserva está previsto na Lei nº 4.591/64, mais conhecida como Lei do Condomínio. E como é a forma de contribuição? Essa lei também estabelece que é a Convenção do Condomínio que precisa definir como será feita a contribuição para constituição de fundo de reserva.

Como é estabelecido o valor?

Normalmente, as Convenções de Condomínio estabelecem o valor da contribuição (normalmente no formato de uma porcentagem da cota condominial), o prazo de duração da cobrança e que tipos de despesas ela pode (ou não) cobrir.

Qual é o grande objetivo do fundo de reserva dos condomínios?

O principal objetivo do fundo de reserva é garantir a continuidade e o bom funcionamento do condomínio em caso de gastos imprevistos e/ou emergenciais.

Além disso, muitas vezes ele pode ser utilizado para acumular recursos e, depois, viabilizar a necessidade de grandes reformas futuras planejadas, por exemplo.

Fundo de reserva do condomínio: qual o valor ideal?

No geral, a contribuição estipulada varia entre 5% e 10% da cota condominial ordinária. A recomendação da maior parte dos especialistas sobre quanto deve ter este fundo é que seja o referente a três meses do valor da receita total. O que isso significa?

Por exemplo, um condomínio que arrecada R$ 60 mil por mês deve manter um saldo em conta de até R$ 180 mil. Além disso, é importante saber que o fundo de reserva arrecadado precisa ser depositado em uma conta jurídica diferente da usada para a cota condominial.

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