Falhas na comunicação: evitando polêmicas e ações jurídicas

Uma das coisas mais importantes nos condomínios é a comunicação interna. Sem ela, coisas simples e pequenas se transformam em tempestades desnecessárias. A gestão tem que ficar atenta a isso e se esforçar para atingir uma relação saudável dentro do ambiente.

Mas quem pensa que basta apenas ter uma comunicação interna que funciona, está errado. Além disso, é preciso criar estratégias e agir de forma que essa comunicação não ultrapasse certos limites e, ainda assim, transmita o que é necessário.

Quem comanda esse processo é o síndico. Faz parte das obrigações dele como tarefa, informar todos os moradores sobre acontecimentos, contratempos e regras do condomínio. O problema é que muitas vezes isso é feito de maneira inadequada e ofensiva.

Existem muitos casos circulando nas redes sociais e mostrando o despreparo na hora de passar informações. Os moradores estão cada vez mais atentos ao que os síndicos e administradoras têm a dizer e como dizem. Eles querem cada vez mais participar da gestão de onde moram, o que está mais do que certo.

Estabelecer relações harmoniosas resolve conflitos e evita maiores problemas. Mas o cuidado na comunicação interna evita processos e perturbações muito maiores. Por isso, vamos dar algumas dicas que vão te ajudar a evitar esse tipo de dor de cabeça:

1.Ouvir mais

Antes de redigir qualquer comunicado ou enviar qualquer mensagem aos moradores, ouça o que eles têm a falar. Saber quem mora no condomínio que você faz a gestão é essencial para evitar erros e identificar qual é a sua zona de perigo e até onde você pode ir. Caso exista algum assunto que seja de difícil abordagem, convoque uma assembléia. Assim evita o disse-me-disse e resolve tudo no coletivo de uma vez só.

2. Textos objetivos

Entenda: quanto mais você escrever, maior a chance de dizer o que não precisa e menor a chance dele ser lido e bem interpretado. Seja direto com as palavras, além de ser claro e sucinto.

3. Use da formalidade

Por mais chato que isso pareça, comunicados internos são passíveis de consequências jurídicas. Uma palavra mal entendida ou mal interpretada pode gerar muitos problemas para o síndico e condomínio. Uma circular ou cartilha não pode ser mais um textinho cheio de informalidades. É um documento oficial do condomínio e deve ser tratado como tal. Além disso, a cordialidade também deve estar presente em todos os textos enviados, seja pelo app, e-mail ou no mural de avisos.

4. Tecnologia é aliada

A tecnologia já está no dia a dia das pessoas e todo mundo sabe. Então, isso pode ser uma ótima ferramenta para a comunicação interna dos condomínios. Por meio de recursos como redes sociais ou até mesmo alguma plataforma própria de gestão, o síndico consegue interagir melhor com os moradores e criar estratégias que evitam conflitos e melhoram o relacionamento entre todos.

Ainda assim, tudo o que é enviado aos moradores precisa ser super revisado e feito com muito cuidado, além de ter sempre alguém que entenda das leis para dar o veredito final no que está sendo feito. Essa é a única forma de evitar brigas judiciais entre moradores e condomínio.

 

É possível multar quem não usa máscara em condomínio?

Cabe a cada estado empregar suas leis diante da covid-19. Especificamente para o Estado de São Paulo, entrou em vigor em 1 de julho de 2020 a Resolução 96, de 29/06/2020, da Secretaria da Saúde. Diz essa resolução sobre a regulamentação da fiscalização pela Vigilância Sanitária do Estado e Municípios, de acordo dom o Decreto 64.959/20.

Ainda que os condomínios sejam uma propriedade compartilhada (composta de áreas comuns e privativas), bem como a sua administração e regras sejam específicas e estejam definidas em Convenção e Regimento Interno, é preciso entender o momento que vivemos e quais são as atitudes corretas a serem tomadas. Logo, o condomínio deve agir em prol do coletivo, pensando sempre no que é melhor para todo mundo.

Além disso, é dever de todo condômino utilizar a sua parte da propriedade sempre com a intenção de preservar a segurança, salubridade e sossego de todos, segundo o Código Civil, Art. 1336, Inciso IV.

E, embora essa resolução não englobe os condomínios, a página oficial do Governo de São Paulo diz que “condomínios também devem seguir a regra (de uso obrigatório de máscaras) nas áreas comuns de circulação de moradores e visitantes”.

Para não deixar mais dúvidas, a Secretaria de Saúde regulamentou a questão na Resolução SS 96, dizendo que “dispõe sobre as ações de Vigilância Sanitária no âmbito do Sistema Estadual de Vigilância Sanitária – Sevisa, para fiscalização do uso correto de máscaras nos estabelecimentos comerciais, prestação de serviços, bem como pela população em geral, e dá providências decorrentes”. A Secretaria acrescentou também em texto a parte que “condomínios também devem seguir a regra nas áreas comuns de circulação de moradores e visitantes”. E, em uma pergunta direcionada aos condomínios, o texto diz:

“Em condomínios particulares também poderão ocorrer multas?” Sim. A Vigilância Sanitária tem autoridade para entrar em condomínios residenciais ou empresariais. Nos espaços de uso comum, as pessoas também devem usar máscara obrigatoriamente. Caso não as utilizem, o condomínio será multado por pessoa que estiver descumprindo a norma (valor de R$ 5.025,02 por cada infrator no ambiente condominial).”

Pensando por esse lado, a gente entende que sim, o condomínio pode advertir e até aplicar multa, em caso de reincidência, a condôminos e visitantes que não estejam usando máscara em áreas comuns, já que, caso fiscalizado, o condomínio vai receber multa pelos infratores em questão.

Para evitar esse tipo de dor de cabeça, aqui vão algumas dicas para quem não quer ter problemas quanto ao uso de máscara nas áreas do condomínio:

1. Sinalize toda a área comum com informativos sobre a obrigatoriedade da máscara naquele espaço. Informação nunca é demais. Além disso, o condômino ou visitante não vai poder dizer que não sabia. Mais atenção nas áreas de tráfego de pessoas e acessos.

2. Caso veja alguém sem máscara, comunique previamente a pessoa com uma advertência ou aviso. Já chegar com a multa não é o comportamento mais adequado. O morador precisa saber o que vai acontecer em caso de reincidência daquela infração.

3. O condomínio não é obrigado a fornecer máscara para moradores, visitantes e prestadores de serviço. Mas é de bom senso ter algumas em reserva para evitar maiores problemas.

4. A multa que o condomínio deve pagar é de R$5.025,02, caso o fiscal da Vigilância Sanitária encontre irregularidades quanto ao uso da máscara. Uma boa forma de fazer os infratores recuar é informar esse valor. Deixe claro como uma multa custa caro e avise da possibilidade de repasse da punição.

5. Dentro dos carros, essa medida não é válida, mas, assim que descer do veículo, o morador deverá usar máscara.

6. Monte uma cartilha com todas as informações e com a lei, distribua isso para os moradores e terceirizados e peça para que isso chegue também nos prestadores de serviço. Informar vai ser sempre a melhor forma de evitar problemas.

Essas medidas duram de acordo com o que o Governo do Estado de São Paulo decidir. Não existe ainda uma data exata para o fim dos parâmetros de segurança. É preciso segui-los até segunda ordem.

Dicas para reduzir o consumo de energia no condomínio

A quantidade de pessoas vivendo e circulando em um condomínio torna bem difícil a tarefa de controlar gastos. E quando menos se espera, vem a surpresa: aumento em contas de consumo básico. E aí o síndico precisa se virar para encaixar os altos valores dentro da taxa condominial para evitar confusões.

A energia elétrica é uma das contas em que o valor sobe com mais facilidade. Pela dificuldade de monitoramento de consumo, essa cobrança às vezes assusta. O peso da conta de luz pode variar entre 4% e 10% do custo total de manutenção e isso, para os condôminos, pode representar um aumento de 10% a 20% na taxa de condomínio.

Mas nem tudo está perdido. Existem diversas medidas que podem ser tomadas para ajudar a reduzir o consumo de energia elétrica e diminuir os gastos com essa conta, principalmente nas áreas comuns do condomínio. Confira!

1. Adeus lâmpadas antigas!

Pode parecer besteira, mas é preciso ficar atento às lâmpadas, já que elas representam cerca de 20% do consumo de energia elétrica. As lâmpadas incandescentes estão super ultrapassadas, porém alguns lugares ainda as utilizam. As fluorescentes são mais comuns, porém não mais inteligentes, já que consomem, em média, 85% a mais de energia elétrica do que as lâmpadas LED, que é a melhor escolha para um condomínio.

2. Instalação de sensor de presença

Além da troca de lâmpadas comuns para as lâmpadas LED, um “boost” seria a instalação de sensores de presença. Esse tipo de ação pode ajudar a economizar até 50% de energia. Lugares onde pessoas não circulam o tempo todo devem estar no topo da lista de principais locais para a instalação desse tipo de sensor, como escadas, salões, corredores, etc. Além disso, aumenta a vida útil das lâmpadas.

3. Deixe o sol entrar

Evite colocar cortinas nas janelas das áreas comuns e fechar portas. Se possível, troque janelas escuras por janelas de vidro limpas e deixe a iluminação natural entrar nos lugares o máximo possível.

4. Pinturas em tons claros

Outra dica que parece besteira, mas não é. Pinturas claras nas áreas comuns tendem a clarear o ambiente, evitando a necessidade de ligar as luzes enquanto ainda é dia.

5. Modernização de equipamentos

Equipamentos como eletrodomésticos pelo condomínio, equipamentos de salão de festas, refrigeradores da área da churrasqueira, ou até mesmo elevadores e bombas hidráulicas, precisam ser modernizados. Equipamentos antigos gastam muito mais energia do que os novos. Fique atento ao selo Procel de economia de energia e dê prefêrencia aos níveis mais eficientes.

6. E o mais importante: comunicação e conscientização

De nada adianta todas essas ações para redução de consumo se os moradores não estiverem na mesma página. Estabeleça uma comunicação, utilize os aplicativos do condomínio e toda tecnologia possível para distribuir informações sobre boas práticas para diminuir gastos com eletricidade e engaje todos em campanhas.

Como dá pra perceber, existem diversas formas de reduzir esse alto consumo de energia elétrica, além de ações específicas dentro da realidade de cada condomínio. Aqui, só demos algumas dicas básicas que muitas vezes passam batidas pelos síndicos. Mas se todos trabalharem juntos, basta escolher a melhor estratégia.

A arte de administrar conflitos no condomínio

Conviver em sociedade as vezes é um problemão. Dentro de um condomínio então, parece pior ainda. Muitas coisas podem acontecer, tirando a paz dos condôminos e síndico. Os moradores podem se envolver em muitos atritos e problemas de convivência, além das questões condominiais. E aí, sobra para a gestão resolver.

Por isso, quanto mais conhecimento a equipe gestora (síndico, subsíndico e outros) do condomínio tiver sobre leis e regulamentos, melhor é. Muitos problemas podem ser evitados assim. Já as questões do dia a dia, como animais de estimação, crianças, barulho, vazamentos e inadimplência, devem ser conversadas e acertadas de forma mais tranquila. Não dá para fazer tempestade em copo d’água.

Intermediar conflitos é uma coisa bem difícil, mas necessária. Caso o síndico decida se omitir, o condomínio pode ter futuros problemas, já que alguns problemas de convivência podem acarretar até em ações contra o condomínio. Porém, antes de qualquer ação, o síndico deve ouvir todos os lados da reclamação, avaliar e estabelecer um diálogo amigável, além de alertas sobre as punições.

Chega de briga pessoal!
Para ajudar, aqui vão algumas dicas sobre a arte de administrar conflitos:

1. Seja um síndico acessível!

Se quer ser síndico, saiba que vai precisar estar aberto a todos os condôminos. É a sua figura que vão procurar quando precisarem de algum tipo de ajuda. Deixe bem claro quais são as formas que as outras pessoas podem entrar em contato com você.

Hoje em dia, com o WhatsApp, a comunicação ficou ainda mais simples, por mais que você precise impor limites.

2. Você precisa ouvir os dois lados da história.

Como de praxe, toda história tem dois lados diferentes (as vezes muito mais! rs!). É importante que o síndico escute o que todos os envolvidos têm a dizer. Em caso de provas, analise com muito cuidado a informação recebida. Ouvir os dois lados ajuda a buscar uma solução que seja amigável e boa para todos.

Porém, nem sempre o síndico consegue resolver  o problema. As vezes o conflito é maior do que esperado e aí outras medidas precisarão ser tomadas. Somente o que é do coletivo ou diretamente relacionado ao condomínio é de obrigação do gestor resolver. Fora isso, o máximo que pode ser feito é orientar quais são os próximos passos para essa resolução.

3. Seja imparcial SEMPRE!

O síndico não pode tomar partido nem de um lado nem de outro quando for resolver algum conflito. A melhor forma de mediar um atrito é sendo imparcial. Mesmo que a sua opinião já esteja formada, deixe-a de fora da situação.

A figura  do síndico, dentro de um condomínio, é de autoridade e é necessário deixar a parcialidade de fora quando se assume esse cargo. Não ser imparcial só torna a confusão ainda maior.

4. As normas do condomínio precisam estar claras.

Muitos problemas e conflitos podem ser minimizados, ou nem existir, quando as normas e o regimento do condomínio estão claros para todos os moradores. Lembrando que esse conjunto de regras que rege a vida dos condôminos precisa ser feito, discutido e aprovado em assembleia.

Informações básicas como limite de horário para festas, aceitação de barulhos, animais de estimação, música, regras para reservas de espaços sociais do prédio e outros devem ser informados a todos com clareza.

Além disso, existe a legislação para alguns casos, como o de fumantes em áreas comuns e áreas fechadas. A orientação e comunicação visual ajuda e muito nessas horas.

5. Não se envolva em fofocas.

Nada dentro de um condomínio é pior do que a fofoca. Mas, é claro, que esse é o lugar preferido dos fofoqueiros de plantão. Sabendo disso, fuja de qualquer ambiente ou rodinha que esse tipo de conversa esteja rolando.

Um síndico ou gestor que se envolve em fofocas só prejudica todo o bom relacionamento que deve ser construído com os moradores. Respeitar a vida privada de cada um é super importante, assim como dar esse exemplo.

6. Seja honesto e transparente.

Parece desnecessário falar sobre isso, mas não é. A transparência na gestão de um condomínio pode evitar muitos atritos entre síndico e moradores. Deixe sempre bem claro cada ação realizada e preste contas constantemente.

Além de tudo isso, ser honesto e transparente na gestão só traz credibilidade ao síndico e toda sua equipe, deixando os moradores mais seguros e confiantes quanto a tudo que acontece dentro do condomínio.

7. A comunicação é a alma do negócio – e da resolução de conflitos também!

A maioria dos conflitos podem ser resolvidos com uma boa conversa. Saber se comunicar de uma forma bacana com os moradores pode ajudar o síndico a acabar com pequenas confusões e problemas. Verificar sempre as anotações dos livros de ocorrências e tentar resolvê-las no papo é uma ótima estratégia.

Uma outra dica é adotar as fichas de reclamação anônimas. O moradores podem utilizar uma dessas fichas para relatar um problema e não se identificar para evitar o mal estar com outro morador. É um método eficaz, mas é preciso que o síndico saiba filtrar os relatos.

Gostou das dicas? Com boas técnicas, um síndico pode administrar conflitos de forma leve e sem maiores problemas. Certamente você tirará isso de letra!

Seguro condominial é mesmo obrigatório?

Muita gente ainda não sabe, mas o seguro condominial é obrigatório em todo o país desde 1964, determinado pela Lei 4591/64, artigo 13, que diz:
“Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.”

O que isso quer dizer é que o condomínio deve contratar uma cobertura básica que assegure todas as unidades de apartamentos e áreas coletivas (como piscina, churrasqueira, salão de festas, garagem, hall, etc.) contra incêndio, alagamento ou qualquer outra causa que possa destruir ou danificar partes ou o todo do edifício.

Isso funciona tanto para imóveis residenciais, quanto para imóveis comerciais. Caso essa regra não seja cumprida, o condomínio pode levar uma multa de até 10% do valor assegurável e os membros da equipe de gestão (síndico e conselheiros) podem responder na justiça pelo ato.

E ao contrário do que você possa imaginar, os custos disso não são altos (o custo médio é de cerca de 0,05% do valor assegurado), devem estar inclusos nas despesas básicas do condomínio, ou seja, devem constar na previsão orçamentária (Já trocamos essa ideia antes. Confira aqui!) e ser parte das despesas obrigatórias, assim como água e energia elétrica.

O grande problema disso é que, por falta de informação, descuido ou por seus gestores acharem isso desnecessário, muitos condomínios não possuem esse seguro. Para esses casos, é importante dizer que assegurar o condomínio não é apenas mais um gasto, é um investimento SUPER IMPORTANTE e que evita muita dor de cabeça em casos como:

  • Descargas elétricas;
  • Enchentes;
  • Incêndios;
  • Desmoronamentos;
  • Explosões;
  • Situações irrecuperáveis ou de perda total;
  • E até mesmo demolições.

Impressionante a quantidade de problemas que um simples seguro pode evitar, não é? Nesse caso, é a garantia de que um bem desse porte não irá se perder.

E qual é o seguro adequado para o condomínio?

Essa contratação deve ser sempre feita com a ajuda de um profissional capacitado. São muitos itens que precisam ser observados e levados em conta na hora de fechar a apólice.

Aqui vai uma dica: procure sempre um empresa de confiança e um corretor credenciado. Além disso, peça para um advogado da sua administradora de condomínios revisar a apólice e todas as cláusulas.

Alguns do itens básicos que esse seguro deve cobrir: danos elétricos, incêndios, vendaval, queda de árvores e outras coberturas necessárias que podem ser relacionadas ao bairro onde fica esse prédio e podem ser acrescentadas no contrato final, como roubos, alagamentos, impacto de veículos, quebra de vidros, entre outros. Além disso, é necessário verificar todos os requisitos de segurança exigidos pelo Corpo de Bombeiros da sua região. Todas as manutenções de segurança devem estar em dia para que o seguro condominial de tranquilidade para todos.

Contratação? ATENÇÃO!

Fique de olho em alguns detalhes que precisam ser observados na hora da contratação do seguro. É preciso verificar item por item do que consta na apólice e do que tem cobertura. É obrigação do síndico revisar todos os pontos (ou pedir a assessoria de alguém especializado). E preste atenção na hora da renovação desse seguro. Analise se os itens cobertos ainda fazem sentido e se é preciso acrescentar novos itens.

Outro ponto muito importante é que, ao definir o valor da apólice, é preciso que seja observada a média do valor do metro quadrado na região do condomínio. Isso faz com que, caso seja necessário demolir o prédio por danos irreparáveis, o valor do seguro, distribuído por cada unidade, seja equivalente ao valor de mercado dessas unidades.

Fale com os condôminos sobre a existência e a importância do seguro condominial. Explique como funciona cada cláusula em assembleia e que bens materiais pessoais de sua unidade não fazem parte da apólice. Tomando todos esses cuidados e agindo de forma ética e cautelosa, é bem mais fácil ficar tranquilo de que boas decisões foram tomadas.