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A arte de administrar conflitos no condomínio

Conviver em sociedade as vezes é um problemão. Dentro de um condomínio então, parece pior ainda. Muitas coisas podem acontecer, tirando a paz dos condôminos e síndico. Os moradores podem se envolver em muitos atritos e problemas de convivência, além das questões condominiais. E aí, sobra para a gestão resolver.

Por isso, quanto mais conhecimento a equipe gestora (síndico, subsíndico e outros) do condomínio tiver sobre leis e regulamentos, melhor é. Muitos problemas podem ser evitados assim. Já as questões do dia a dia, como animais de estimação, crianças, barulho, vazamentos e inadimplência, devem ser conversadas e acertadas de forma mais tranquila. Não dá para fazer tempestade em copo d’água.

Intermediar conflitos é uma coisa bem difícil, mas necessária. Caso o síndico decida se omitir, o condomínio pode ter futuros problemas, já que alguns problemas de convivência podem acarretar até em ações contra o condomínio. Porém, antes de qualquer ação, o síndico deve ouvir todos os lados da reclamação, avaliar e estabelecer um diálogo amigável, além de alertas sobre as punições.

Chega de briga pessoal!
Para ajudar, aqui vão algumas dicas sobre a arte de administrar conflitos:

1. Seja um síndico acessível!

Se quer ser síndico, saiba que vai precisar estar aberto a todos os condôminos. É a sua figura que vão procurar quando precisarem de algum tipo de ajuda. Deixe bem claro quais são as formas que as outras pessoas podem entrar em contato com você.

Hoje em dia, com o WhatsApp, a comunicação ficou ainda mais simples, por mais que você precise impor limites.

2. Você precisa ouvir os dois lados da história.

Como de praxe, toda história tem dois lados diferentes (as vezes muito mais! rs!). É importante que o síndico escute o que todos os envolvidos têm a dizer. Em caso de provas, analise com muito cuidado a informação recebida. Ouvir os dois lados ajuda a buscar uma solução que seja amigável e bom para todos.

Porém, nem sempre o síndico consegue resolver  o problema. As vezes o conflito é maior do que esperado e aí outras medidas precisarão ser tomadas. Somente o que é do coletivo ou diretamente relacionado ao condomínio é de obrigação do gestor resolver. Fora isso, o máximo que pode ser feito é orientar quais são os próximos passos para essa resolução.

3. Seja imparcial SEMPRE!

O síndico não pode tomar partido nem de um lado nem de outro quando for resolver algum conflito. A melhor forma de mediar um atrito é sendo imparcial. Mesmo que a sua opinião já esteja formada, deixe-a de fora da situação.

A figura  do síndico, dentro de um condomínio, é de autoridade e é necessário deixar a parcialidade de fora quando se assume esse cargo. Não ser imparcial só torna a confusão ainda maior.

4. As normas do condomínio precisam estar claras.

Muitos problemas e conflitos podem ser minimizados, ou nem existir, quando as normas e o regimento do condomínio estão claros para todos os moradores. Lembrando que esse conjunto de regras que rege a vida dos condôminos precisa ser feito, discutido e aprovado em assembleia.

Informações básicas como limite de horário para festas, aceitação de barulhos, animais de estimação, música, regras para reservas de espaços sociais do prédio e outros devem ser informados a todos com clareza.

Além disso, existe a legislação para alguns casos, como o de fumantes em áreas comuns e áreas fechadas. A orientação e comunicação visual ajuda e muito nessas horas.

5. Não se envolva em fofocas.

Nada dentro de um condomínio é pior do que a fofoca. Mas, é claro, que esse é o lugar preferido dos fofoqueiros de plantão. Sabendo disso, fuja de qualquer ambiente ou rodinha que esse tipo de conversa esteja rolando.

Um síndico ou gestor que se envolve em fofocas só prejudica todo o bom relacionamento que deve ser construído com os moradores. Respeitar a vida privada de cada um é super importante, assim como dar esse exemplo.

6. Seja honesto e transparente.

Parece desnecessário falar sobre isso, mas não é. A transparência na gestão de um condomínio pode evitar muitos atritos entre síndico e moradores. Deixe sempre bem claro cada ação realizada e preste contas constantemente.

Além de tudo isso, ser honesto e transparente na gestão só traz credibilidade ao síndico e toda sua equipe, deixando os moradores mais seguros e confiantes quanto a tudo que acontece dentro do condomínio.

7. A comunicação é a alma do negócio – e da resolução de conflitos também!

A maioria dos conflitos podem ser resolvidos com uma boa conversa. Saber se comunicar de uma forma bacana com os moradores pode ajudar o síndico a acabar com pequenas confusões e problemas. Verificar sempre as anotações dos livros de ocorrências e tentar resolvê-las no papo é uma ótima estratégia.

Uma outra dica é adotar as fichas de reclamação anônimas. O moradores podem utilizar uma dessas fichas para relatar um problema e não se identificar para evitar o mal estar com outro morador. É um método eficaz, mas é preciso que o síndico saiba filtrar os relatos.

Gostou das dicas? Com boas técnicas, um síndico pode administrar conflitos de forma leve e sem maiores problemas. Certamente você tirará isso de letra!

Seguro condominial é mesmo obrigatório?

Muita gente ainda não sabe, mas o seguro condominial é obrigatório em todo o país desde 1964, determinado pela Lei 4591/64, artigo 13, que diz:
“Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.”

O que isso quer dizer é que o condomínio deve contratar uma cobertura básica que assegure todas as unidades de apartamentos e áreas coletivas (como piscina, churrasqueira, salão de festas, garagem, hall, etc.) contra incêndio, alagamento ou qualquer outra causa que possa destruir ou danificar partes ou o todo do edifício.

Isso funciona tanto para imóveis residenciais, quanto para imóveis comerciais. Caso essa regra não seja cumprida, o condomínio pode levar uma multa de até 10% do valor assegurável e os membros da equipe de gestão (síndico e conselheiros) podem responder na justiça pelo ato.

E ao contrário do que você possa imaginar, os custos disso não são altos (o custo médio é de cerca de 0,05% do valor assegurado), devem estar inclusos nas despesas básicas do condomínio, ou seja, devem constar na previsão orçamentária (Já trocamos essa ideia antes. Confira aqui!) e ser parte das despesas obrigatórias, assim como água e energia elétrica.

O grande problema disso é que, por falta de informação, descuido ou por seus gestores acharem isso desnecessário, muitos condomínios não possuem esse seguro. Para esses casos, é importante dizer que assegurar o condomínio não é apenas mais um gasto, é um investimento SUPER IMPORTANTE e que evita muita dor de cabeça em casos como:

  • Descargas elétricas;
  • Enchentes;
  • Incêndios;
  • Desmoronamentos;
  • Explosões;
  • Situações irrecuperáveis ou de perda total;
  • E até mesmo demolições.

Impressionante a quantidade de problemas que um simples seguro pode evitar, não é? Nesse caso, é a garantia de que um bem desse porte não irá se perder.

E qual é o seguro adequado para o condomínio?

Essa contratação deve ser sempre feita com a ajuda de um profissional capacitado. São muitos itens que precisam ser observados e levados em conta na hora de fechar a apólice.

Aqui vai uma dica: procure sempre um empresa de confiança e um corretor credenciado. Além disso, peça para um advogado da sua administradora de condomínios revisar a apólice e todas as cláusulas.

Alguns do itens básicos que esse seguro deve cobrir: danos elétricos, incêndios, vendaval, queda de árvores e outras coberturas necessárias que podem ser relacionadas ao bairro onde fica esse prédio e podem ser acrescentadas no contrato final, como roubos, alagamentos, impacto de veículos, quebra de vidros, entre outros. Além disso, é necessário verificar todos os requisitos de segurança exigidos pelo Corpo de Bombeiros da sua região. Todas as manutenções de segurança devem estar em dia para que o seguro condominial de tranquilidade para todos.

Contratação? ATENÇÃO!

Fique de olho em alguns detalhes que precisam ser observados na hora da contratação do seguro. É preciso verificar item por item do que consta na apólice e do que tem cobertura. É obrigação do síndico revisar todos os pontos (ou pedir a assessoria de alguém especializado). E preste atenção na hora da renovação desse seguro. Analise se os itens cobertos ainda fazem sentido e se é preciso acrescentar novos itens.

Outro ponto muito importante é que, ao definir o valor da apólice, é preciso que seja observada a média do valor do metro quadrado na região do condomínio. Isso faz com que, caso seja necessário demolir o prédio por danos irreparáveis, o valor do seguro, distribuído por cada unidade, seja equivalente ao valor de mercado dessas unidades.

Fale com os condôminos sobre a existência e a importância do seguro condominial. Explique como funciona cada cláusula em assembleia e que bens materiais pessoais de sua unidade não fazem parte da apólice. Tomando todos esses cuidados e agindo de forma ética e cautelosa, é bem mais fácil ficar tranquilo de que boas decisões foram tomadas.